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赣州物业管理有关业主大会与业主委员会相关规定

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发表于 2011-5-21 19:07:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 天马 于 2011-5-21 21:09 编辑

《赣州市住宅小区物业管理办法》业主大会及业主委员会相关规定

第三条 市、县(市、区)人民政府行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
市、县(市、区)人民政府规划、建设、城管、财政、公安、消防、工商、税务、物价、环保等部门应当在各自职责范围内密切配合,共同做好物业管理工作。
街道办事处(乡镇人民政府)在房地产行政主管部门指导下,具体组织本辖区物业管理工作;负责组织、协调业主大会成立、委员会的选举及备案登记,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,协调解决物业服务企业和业主之间的关系和矛盾。
社区居委会协助街道办事处(乡镇人民政府)和房地产行政主管部门做好物业管理工作,参与筹备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作,调处物业管理服务中的矛盾纠纷。
第四条 城市规划区内的新建住宅小区和共用设施设备齐全的原有住宅小区应当实行物业管理。
业主大会决定实行自治管理的住宅小区,必须接受社区居委会的指导和监督。
城市规划区内未成立业主大会且未实行物业管理的住宅小区或者零星住宅,由社区居委会实行准物业管理,提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务。业主大会成立后准物业管理活动自行终止。
第五条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。
分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共用的,应当归属于一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的,且不存在共用设施设备的,可以划分为不同的物业管理区域。
已经实施物业管理的不同物业管理区域,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
第六条 房地产行政主管部门应当向社会公布物业服务企业资质、信用等基本信息,接受公众查询。
本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务的,应当经物业项目所在地的工商部门注册登记,并在房地产行政主管部门登记备查。
第二章  业主业主大会
第七条 业主在物业管理活动中,享有法定权利,承担法定义务。
业主应当向物业服务企业和业主委员会提供联系地址、通讯方式,物业服务企业和业主委员会对业主的个人信息应当保密,除配合执法部门执行公务外不得泄露。
第八条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第(五)、(六)项事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第九条 物业管理区域符合下列情形之一时,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生委员会:
(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;
(二)首套物业出售并交付使用满两年的。
第十条  业主筹备成立业主大会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位或者公有住房出售单位、社区居委会组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。
业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公示,公示时间不少于7天。
第十一条 业主大会筹备组应当履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照示范文本拟定《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》和《业主大会章程(草案)》;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第(一)至(四)项内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。
第十二条 召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加,邀请所在社区居委会列席。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加。业主不能亲自参加业主大会会议的,可以书面委托其他人参加。
第十三条  业主委员会产生后,业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法召开业主大会会议的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召开;逾期仍不召开的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。
第十四条 业主委员会委员为5人以上的单数,从物业管理区域内符合法定条件的业主中选举产生。
业主委员会委员不得收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬,不得向本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业,不得收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法履行职责,向业主大会负责并报告工作情况。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-3人。
业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,半数以上的委员参加,所作决定必须经过全体委员半数以上同意。需要业主委员会会议讨论、决定的事项应当在会议召开3日前在物业管理区域内公告,听取业主和物业使用人的建议和意见。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
业主委员会的任期在《业主大会议事规则》中规定。任期届满前2个月,选举产生新一届业主委员会。
第十六条 业主大会或者业主委员会的决定,对全体业主具有约束力。决定违反法律、法规的,物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
第十七条  业主委员会应当对业主、物业使用人违反管理规约等损害其他业主、物业使用人合法权益的行为予以劝阻、制止。业主委员会经业主大会授权可以代表全体业主对物业管理有关事项依法提起诉讼。
第十八条  业主大会和业主委员会的经费收支情况应当至少每年公布一次,公布的内容、次数、地点等由业主大会决定。
业主委员会的工作经费、业主委员会委员是否领取报酬及其具体标准由业主大会决定。
第十九条 业主委员会自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在街道办事处(乡镇人民政府)备案,街道办事处(乡镇人民政府)对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)《业主大会议事规则》;
(三)《管理规约》;
(四)《业主大会章程》;
(五)业主委员会委员的名单及其业主身份证明;
(六)应当提供的其他材料。
业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当依照前款规定将变更事项重新备案。
第二十条  业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止,业主委员会应当及时公告全体业主
(一)不再是本物业管理区域业主的;
(二)因疾病或者其他原因丧失工作能力;
(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;
(四)被人民法院判处刑罚。
第二十一条  业主委员会委员有下列情形之一的,经业主委员会会议通过后中止其委员职务,并提请下次业主大会会议审议:
(一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正;
(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议;
(三)违反本办法第十四条第二款规定;
(四)其他原因不宜担任业主委员会委员。
业主委员会中止委员职务时,应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第三章  前期物业管理
第二十二条 建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。物业管理用房的面积按照下列比例分段累加计算:物业管理区域建筑面积在3万平方米以下的,按4‰计算;3万平方米以上不足10万平方米的部分,按2‰计算;10万平方米以上的部分,按1‰计算。
物业管理用房按照前款规定计算低于50平方米的,应当按照不低于50平方米的标准配置。
业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积一般不低于20平方米。
第二十三条  物业管理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件,规划行政主管部门在核发建设用地规划许可证时应当进行审查确认。
物业管理用房一经确定,建设单位不得随意变更。
第二十四条  物业管理用房应当为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋,具备通水、通电、初装修、卫生间等基本条件。
物业管理用房属于全体业主共同所有,不得用于抵押、交换、买卖。未经业主大会同意,不得改作他用。
第二十五条 建设单位应当按照下列规定对新建住宅小区配置安全防范设施:
(一)建筑面积3万平方米以下的小区,配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统;
(二)建筑面积3万平方米以上的小区,配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统、带红外线夜视功能的电子监控装置和红外线周界防越报警系统。
新建项目在办理商品房预售许可证时,建设单位应当确定并书面承诺物业管理用房和安全防范设施的配置情况。
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